[테크월드=조명의 기자]
국토교통부(이하 국토부)는 주택시장 안정 보완대책(7.10 대책) 후속으로 등록임대 제도 개편사항을 반영한 민간임대주택특별법 개정안이 11일 국무회의 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 18일 공포 후 즉시 시행된다.
등록임대제도는 민간임대에 거주하는 임차인의 주거안정을 위해 1994년 도입됐으며, 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적 의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영해 왔다.
이번 개정안에 따르면 4면 단기임대와 8년 아파트 장기일반 매입임대가 폐지된다.
기존에는 임대등록 시 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년) 유형으로 등록 가능했으나, 앞으로는 단기임대와 아파트 장기일반매입임대가 폐지되므로 해당 유형으로 신규 등록할 수 없다. 등록된 단기임대유형에서 장기임대(장기일반, 공공지원)로 전환도 금지된다.
법 개정 전 폐지유형(단기, 아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된다. 특히 법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과한 경우 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
종전 자발적 등록말소는 등록 후 일정기간 이내 한정적으로만 가능했으나, 폐지유형으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용하며, 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용되지 않도록 했다
다만, 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안해 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정해 가능토록 했다.
장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장 (기존 8년→10년)
앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만 가능하며, 법 시행 이후 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간은 기존 8년에서 10년으로 연장된다. 다만, 기 등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간 8년을 유지할 수 있다.
또한 앞으로는 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 신규 등록주택은 즉시 적용되며 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려해 법 시행 1년후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다.
등록임대주택이 임차인이 임대보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거주 가능한 임대주택으로 관리될 수 있도록 임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록 관련 심사권한도 강화된다.
민간임대주택 지자체장이 등록신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 또는 등록 신청된 주택이 정비사업 또는 소규모주택정비사업으로 인해 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우, 등록신청을 거부할 수 있다.
이밖에도 법 시행 후 ‘미성년자’ 또는 ‘민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자’는 임대주택 등록이 제한되고, 법인 임원에게 동일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한된다.
미성년자 등록제한은 법 시행 후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터 적용하며, 의무위반에 따른 등록제한은 법 시행 후 등록이 말소되는 경우부터 적용한다.
또한 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인의 피해가 명백히 발생하거나, 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권 말소할 수 있다.
더불어 임대사업자가 임대차계약 시 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등에 대한 정보를 제공하도록 의무화하고, 위반 시 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.
국토부 관계자는 “이번 특별법 개정으로 등록임대주택의 의무기간의 연장과 임대보증금 보증 가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것”이라며 “9월부터 추진되는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검을 통해 부실 사업자 퇴출과 내실화를 기하는 한편, 임차인 보호를 위한 다양한 정책을 적극 추진해나갈 나갈 방침”이라고 밝혔다.
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